抵当権と相殺
抵当権者(銀行等）が賃料債権を差し押さえた場合に、賃借人は、賃貸人への保証金返還請求権を自働債権として、相殺できるか？
キーワードとしては、「早いが勝ち」です。抵当権設定登記時と自働債権である保証金返還請求権の取得時との優劣、すなわち、時期が早いほうが勝ちます。賃借人は、登記が早かったら、相殺で対抗できず、登記前に保証金返還請求権を取得していたら、相殺で対抗できます。
抵当権は登記により公示され、物上代位により抵当権の効力が賃料債権に及ぶことは登記により公示されている、と解するのです。従って、登記後に取得した債権による賃借人の相殺の期待を保護する必要はない、と解するのです。
登記が早かった事例が、最高裁の平成１３．３．１３判決の場合です。これは、物上代位による差押えです。
登記が遅かった事例が最高裁の平成２１．７．３判決の場合です。これは、担保不動産収益執行による差押えです。
ここでは、最高裁の平成２１．７．３判決の事例を紹介します。
事案（注意。加工して要約してます）は
(1) 賃貸人は，平成９年１１月２０日，賃借人との間で，本件建物を次の約定で賃借人に賃貸する契約を締結し，これを賃借人に引き渡した。
イ賃料月額７００万円
ウ保証金３億円
(3) 賃貸人は，平成１０年２月２７日，抵当権者のために，本件建物につき，債務者を賃貸人，債権額を５億５０００万円とする抵当権を設定し，その旨の登記をした。
(5) 賃貸人は，平成１８年２月１４日，滞納処分を受け本件保証金の返還につき期限の利益を喪失した。
(6) 本件建物については，平成１８年５月１９日，本件抵当権に基づく担保不 動産収益執行の開始決定があり，管理人が選任され，同月２３日，本件開始決定に基づく差押えの登記がされ，そのころ，賃借人に対する本件開始決定の送達がされた。
(8) 賃借人は，賃貸人に対し，平成１９年４月２日，本件保証金返還残債権２億円を自働債権とし，平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料残債権の合計２９４０万円を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をした。判示
１、「 次に，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後において，担保不動産の賃借人が，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるか、という点について検討する。２、被担保債権について不履行があったときは抵当権の効力は担保不動産の収益に及ぶが，そのことは抵当権設定登記によって公示されていると解される。
そうすると，賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから（最高裁平成１３年３月１３日判決），担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるというべきである。本件において，賃借人は，賃貸人に対する本件保証金返還債権を本件抵当権設定登記の前に取得したものであり，本件相殺の意思表示がされた時点で自働債権である賃借人の賃貸人に対する本件保証金返還残債権と受働債権である賃貸人の賃借人に対する本件賃料債権は相殺適状にあったものであるから，賃借人は本件相殺をもって管理人に対抗することができるというべきである。」
コメント
これが最高裁の結論です。引用した最高裁の事案は妥当だと思います。
しかし、 登記が早かった最高裁の平成１３．３．１３判決の事例では、賃借人は相殺で抵当権者に対抗できません。そうすると、賃借人は、借りる前に、物件について、抵当権設定登記がされているか否かを調べる必要があります。そして、抵当権設定登記がされていたら、賃貸人に差し入れた保証金は、万が一賃貸人が債務不履行になった場合、返還されない場合があり得ることを覚悟しなくてはならなくなります。
これは、賃借人に酷ではないでしょうか。そもそも、建物を借りる場合、物件に抵当権が設定されていない場合はきわめて少ないでしょう。抵当権が設定されていない物件を探すと言うのは現実的ではありません。
賃借人としては、保証金を差し入れる場合、賃貸人との間で、返還約束ができている以上、建物を毀損したとかいうような事情がない限り、返還されることを予定します。返還されないようであれば、賃料債権と相殺することを期待するのが普通ではないでしょうか。抵当権者は、空き家だった建物に賃借人が入れば、賃借人から相殺されることを気にすることなく賃料を取れるというのは、保護しすぎではないかとの思いもあります。
しかし、最高裁判所の判決が出た以上、抵当権が設定してある物件を借りるときは、保証金が返還されない場合も頭の隅に置いとかねばなりません。
そういえば、ブログ主が借りている事務所も抵当権が設定してありました。
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